Pozdravljeni,
Pišete, da bi stanovanje radi kupili »preko najemnine«. Nakup stanovanja je stvar sporazuma (pogodbe) med prodajalcem in kupcem. Če se prodajalec strinja, da stanovanje proda pod pogoji, ki ste jih pripravljeni ponuditi, bosta sklenila takšno pogodbo, če se ne strinja, pa na ta način stanovanja ne boste mogli odkupiti. Lastnika nič ne sili, da mora stanovanje prodati, niti ga ne sili, za kakšno ceno ali pod kakšnimi plačilnimi pogoji.
Če mislite, da bi vam lastnik upošteval že plačane najemnine kot delno plačilo, ga lahko o tem vprašate, vendar ne verjamem, da bi na to pristal, ker ste bili v stanovanju najemnik in ste zato plačevali najemnino. Če mislite, da bi se bodoča najemnina štela kot obročni odkup, je to možno, če se lastnik (lastniki) s tem strinjajo. Takšen dogovor bi pomenil nakup na obroke. Takšne pogodbe so pri nepremičninah zelo redke, niso pa izključene. Sam sem sestavil več sto pogodb za nepremičnine, vendar takšnega dogovora še nisem zapisal.
Sami opisujete, da se bojite, da bodo lastniki prekinili najemno pogodbo in boste morali iskati novo stanovanje. Takšno možnost lastniki imajo, tega ne morete izključiti. V takšnem primeru stranki svetujem, da vseeno poskusi odkupiti stanovanje. Možnosti za to, da zberete sredstva, je več – posojilo na banki lahko vzame več oseb, možnosti za posojilo so večje, če h kreditni pogodbi pristopijo tretje osebe kot poroki (npr. družinski člani). Banke imajo različne pogoje za pridobitev posojila in vprašati morate v več bankah. Če imate kakšno drugo premoženje, ki ga lahko prodate, lahko tudi na ta način zagotovite del sredstev. Banke namreč praktično nikoli ne zagotovijo vseh sredstev za nakup. Če je stanovanje vseeno predrago, lahko razmislite o tem, da kupite kakšno drugo, cenejše stanovanje.
Položaj najemnikov ni ugoden, prvič, ker je porabljena najemnina pač porabljena in od tega najemnik za naprej nima nič, in drugič, ker najemodajalci lahko vedno odpovejo pogodbo. Pri nas je malo najemodajalcev, za katere oddajanje stanovanj pomeni dejavnost in ki stanovanja oddajajo dolgoročno. V večini gre za posameznike, ki so presežek sredstev namenili za nakup stanovanja kot naložbo. Ti stanovanje začasno oddajajo, večkrat zanj tudi ne skrbijo. Stanovanje lahko prodajo, ko rabijo sredstva, lahko se vanj vselijo njihovi otroci, lahko s stanovanjem drugače razpolagajo, zato so najemniki večinoma v negotovem položaju, vsaj dolgoročno.
Če povzamem: lastnika v prodajo ne morete prisililti, niti ne morete zahtevati, da vam stanovanje proda pod določenimi pogoji. Vseeno pa se splača preveriti vse možnosti za nakup sedanjega ali kakšnega tretjega stanovanja.
Lep pozdrav,
Blaž Mrva,
odvetnik
Odvetniška pisarna