glede na opisano dejansko stanje gre zaključiti, da ste v postopku odkupa nepremičnine, na kateri bo v bodoče nastalo cestišče.

Prenos lastninske pravice na nepremičnini, ki bo po prenosu postala javno dobro, poteka v dveh fazah. V kolikor prva faza ni uspešna preide postopek v drugo fazo.

Prva faza je postopek odkupa nepremičnine, ki ga prične država ali občina. Ponudbo za odkup nepremičnine pripravi razlastitveni upravičenec (država, občina) na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnine ter ocenjenih nadomestil za škodo in drugih stroškov v skladu z določbami zakona, ki urejajo odškodnino za razlastitev. Če v 30 dneh po vročitvi ponudbe za odkup razlastitveni upravičenec ni uspel skleniti pogodbe o prodaji nepremičnine, sme le-ta vložiti zahtevo za razlastitev, s katero se začne razlastitveni postopek (t. i. druga faza). 

V pogodbi namesto razlastitve se morata razlastitveni upravičenec in razlastitveni zavezanec (trenutni lastnik nepremičnine) sporazumeti najmanj o tem, katere nepremičnine so predmet razlastitve, o roku, do katerega bo razlastitveni upravičenec začel gradnjo objektov zaradi katerih je bila predlagana razlastitev, in o odškodnini, ki pomeni ocenjeno vrednost nepremičnine in ocenjena nadomestila za škodo ter morebitne druge stroške. V tej točki gre posebno pozornost usmeriti na dejstvo, da mora nepremičnina biti ocenjena s strani pooblaščenega cenilca.

Lastnik nepremičnine se lahko v postopku odkupa nepremičnine pogaja o pogojih odkupa, vključno z zahtevami kot so npr. postavitev zaščitne ali protihrupne ograje. Tako menim, da če ste še v fazi dokupa potem je vaše pogajalsko stališče ugodno in lahko nasprotni strani predstavite vaše zahteve. Pri tem bodite pazljivi na določene roke za odgovor na ponudbo, ki ste jo prejeli.

Če se stranki ne dogovorita o odkupu v roku 30 dni od vročitve prve ponudbe, se lahko uvede razlastitveni postopek (t. i druga faza), v katerem pride do prenosa lastninske pravice na predmetni nepremičnini na državo ali občino v zameno za odškodnino. V tem postopku pogajanja niso več mogoča oz. ni mogoče več uveljavljati dodatnih zahtev, temveč lastniku predmetne nepremičnine pripada zgolj odškodnina. Menim, da je v vašem primeru to največje tveganje, saj če ne boste pravočasni z uveljavljanjem vaših dodatnih zahtev v postopku odkupa oz. bodo vaše zahteve preobsežne, lahko preidete v drugo fazo, kjer dodatnih zahtev ne boste mogli več uveljavljati.

Ob tem gre opozoriti, da mora bit vsak dogovor sklenjen v pisni obliki, ob upoštevanju načela sočasnosti izpolnitve, torej da se lastninska pravica prenese šele ob plačilu dogovorjene kupnine ali izpolnitve drugih dogovorjenih obveznosti.

Navedeni postopki so urejeni v Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-3).

Žal vam ne morem konkretno odgovoriti ali boste z vašimi zahtevami uspešni saj dejanskega stanja ne poznam v podrobnosti, vendar kolikor ste dejansko stanje opisali, velja poskusiti. Pri čemer naj omenim še, da lahko zahtevate npr. postavitev ograje ali pa denarno odškodnino za tovrstno ograjo. Vse dogovorjeno pa mora biti zapisano v pogodbi o odkupu zemljišča.

Vse dobro vam želim.

Lep pozdrav.

Janja Cigoj, mag. prava