Koliko nepremičnin v Sloveniji je bilo zgrajenih brez ali v neskladju z gradbenim dovoljenjem in kako velik problem to predstavlja? Ali lahko lastniki takšnih stavb nepremičnino obnavljajo ali zanje pridobijo kredit?
V Sloveniji imamo približno 600.000 eno- ali dvostanovanjskih stavb. Večina je bila resda zgrajena z gradbenim dovoljenjem, vendar je večina od teh neskladna. Za neskladno stavbo gre v primeru različnih dodatkov ali sprememb, ki so bile narejene brez dovoljenja – na primer vzidava novih odprtin za okna ali vrata, nadstreški, frčade, dodatni balkoni, terase, prizidki, nadzidki ali sprememba dimenzij oziroma namembnosti.
Velika večina stavb torej ni v celoti skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem. Prav tako številne med njimi niso ustrezno evidentirane v katastru, kar je osnovni pogoj za ureditev upravne dokumentacije, kot sta legalizacija in pridobitev uporabnega dovoljenja.
Za pridobitev dovoljenja za rekonstrukcijo stanovanjske stavbe morajo lastniki najprej pridobiti uporabno dovoljenje, s katerim dokažejo, da je bila stavba zgrajena skladno z gradbenim dovoljenjem. Izjema je obnova strešne kritine, za katero uporabno dovoljenje ni potrebno. Treba pa je poudariti, da so banke v zadnjih letih postale bistveno bolj previdne in pogosto ne odobravajo hipotekarnih kreditov za stavbe brez ustrezne upravne dokumentacije.
Po kakšnih modelih država trenutno vrednoti nepremičnine in kako posplošene ocene, ki jih lastniki te dni prejemajo, odražajo dejansko tržno vrednost?
Slovenija oziroma GURS uporablja enega najboljših modelov vrednotenja nepremičnin na svetu. A to še ne pomeni, da so posplošene vrednosti vedno pravilne, saj vhodni podatki v katastru pogosto ne ustrezajo dejanskemu stanju na terenu. Poleg tega modeli vrednotenja ne zaznajo ustreznosti stavbe z vidika gradbene oziroma upravne dokumentacije.
GURS bo vašo nepremičnino ustrezno ovrednotil, če bo ta pravilno evidentirana v katastru in če bo imela urejeno upravno dokumentacijo. V takšnih primerih posplošene vrednosti praviloma odstopajo za največ 10 do 20 % od realne tržne vrednosti.
Kako ocenjujete trenutne modele posplošenega vrednotenja? Bi rekli, da so primerni in strokovno ustrezni ali imate tudi sami pomisleke?
Osebno menim, da so ti modeli dobri, celo vrhunski – če jih pravilno razumemo. Moj glavni pomislek je, da večina lastnikov ne razume, da je lahko napačno vrednotenje posledica nepravilnih podatkov v katastru nepremičnin, v drugih evidencah ali zaradi pomanjkanja ustrezne gradbene dokumentacije.
Marsikateri lastnik se razburja nad – po njegovem mnenju – neustrezno oceno, namesto da bi najprej preveril, kaj sploh piše v evidencah, in se glede nejasnosti posvetoval s strokovnjakom. Na koncu ne gre le za vrednotenje in morebitni davek – gre (in bi moralo iti) za pravno varnost lastnika.
Kako mora biti urejena gradbena dokumentacija stavbe in kako ta vpliva na vrednost nepremičnine?
Gradbena dokumentacija mora biti skladna z dejansko zgrajeno stavbo – oziroma obratno: stavba mora biti zgrajena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. Skladnost se dokazuje z uporabnim dovoljenjem.
Urejena dokumentacija ne vpliva neposredno na posplošeno vrednost, ki jo določa GURS, močno pa vpliva na dejansko tržno vrednost stavbe. Model posplošenega vrednotenja predpostavlja, da je gradbena dokumentacija urejena, tega pa ne more preverjati ali zaznati.
Kaj morajo lastniki še vedeti ali urediti, da bo posplošena vrednost čim bolj ustrezala dejanski vrednosti nepremičnine?
Lastniki morajo vedeti, da posplošena vrednost temelji na podatkih v katastru nepremičnin – zato je ključno, da te podatke pregledajo in po potrebi popravijo. Če želijo, da bo vrednost res realna, morajo poleg tega preveriti in urediti še ostale nepremičninske evidence, kot so zemljiška knjiga (npr. etažna lastnina, služnosti, stavbne pravice) in gradbena dokumentacija.
Zakaj menite, da je za lastnike pomembno, da imajo urejeno dokumentacijo in realno oceno nepremičnine – tudi če to pomeni višji davek ali manjše socialne pravice?
Za pravno varnost lastnika je ključno, da ima urejene podatke v evidencah in ustrezno gradbeno oziroma upravno dokumentacijo. Prava pravna varnost pomeni, da lahko lastnik z nepremičnino svobodno razpolaga – tudi če je ne prodaja.
To pomeni, da lahko pridobi dovoljenja za rekonstrukcijo, dobi kredit, kandidira za subvencije, ima urejeno dedovanje, se izogne inšpekcijskim težavam itd. Poleg tega višina vrednosti ne vpliva le na morebitni davek in socialne transfere, ampak tudi na materialne koristi v primeru naravnih nesreč ali razlastitev, ko država gradi infrastrukturo.
Večina lastnikov se res boji davka na nepremičnine in zato raje znižuje vrednost, a se ne zaveda, da si s tem pogosto škoduje – prav v trenutkih, ko bi urejena dokumentacija najbolj koristila.
Kako naj lastnik nepremičnine preveri dejansko stanje dokumentacije in kako lahko manjkajočo dokumentacijo uredi? Koliko časa običajno traja tak postopek in kaj jim svetujete?
Lastniki najprej potrebujejo osnovne informacije: katere podatke morajo preveriti, kje in kdo je pristojen za njihovo morebitno spremembo. Treba je ločiti kataster nepremičnin, zemljiško knjigo, prostorske akte in upravna dovoljenja. Pomembna je tudi razlika med katastrskim in registrskim vpisom stavbe ter povezava med stavbo in zemljiško parcelo – kar danes ni več samoumevno.
Tisti, ki poznajo podatkovne baze, si lahko pomagajo sami. Večina pa potrebuje pomoč strokovnjaka. Priporočam obisk predavanj, webinarjev ali svetovanj, kot so na voljo na www.vodinep.si, kjer lahko pridobijo osnovno znanje, nato pa poiščejo individualno pomoč.
Na voljo je sicer precej aplikacij na e-prostoru, vendar je pomembno izbrati prave in podatke pravilno interpretirati ter jih povezati z drugimi evidencami.
V pripravi je Gradbeni zakon 1, pri katerem je veliko pozornosti namenjene 150. členu, ki ureja uporabna dovoljenja. Zakaj menite, da bi morali lastnikom omogočiti pridobitev dovoljenja tudi za nazaj – ob plačilu komunalnega prispevka in nadomestila za nelegalno gradnjo?
150. člen novega Gradbenega zakona govori o domnevi uporabnega dovoljenja za obstoječe stanovanjske stavbe. Po trenutni ureditvi je dovoljenje možno le, če ima stavba gradbeno dovoljenje ali če je bila zgrajena pred letom 1968. A večina stavb teh pogojev ne izpolnjuje.
Uporabno dovoljenje je obvezno za nove stavbe in čedalje bolj tudi za starejše – lastniki pa za to pogosto sploh ne vedo, dokler niso postavljeni pred dejstva. Zato predlagamo, da bi vse enostanovanjske stavbe, zgrajene pred 1. 6. 2018, lahko pridobile uporabno dovoljenje, če lastnik poravna morebitni manjkajoči komunalni prispevek in takso za degradacijo prostora.
S tem bi jim omogočili pravno varnost, občine in država pa bi pridobile sredstva.
O podjetju Geonep
Geonep je podjetje z več kot 15-letnimi izkušnjami na področju vrednotenja nepremičnin, legalizacij objektov, evidentiranja stavb in svetovanja pri upravnih postopkih. Sodelujejo z zasebnimi lastniki, podjetji in občinami ter pomagajo pri urejanju zapletenih in pogosto prezrtih vidikov lastništva nepremičnin. Njihov cilj je enostaven: urejeno stanje, varnost in brezskrbnost za lastnike.
Več o njihovih storitvah najdete na vodinep.si.