Spoštovani,

za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico (več kot 50%) solastniških deležev. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Vzdrževanje večstanovanjske stavbe je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Pod posel vzdrževanja bi torej lahko šteli tudi rešitev problema zamakanja, če za izvedbo tega dela ni potrebno gradbeno dovoljenje in če gre dejansko za nek osnovni posel v smislu ukrepov za zaščito pred poplavami oz. zamakanjem.

Če je treba pridobiti gradbeno dovoljenje za izvedbo del, potem je za investicijo potrebno 100% soglasje vseh etažnih lastnikov. Če soglasja ne bo mogoče doseči, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Če ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, pa ne gre za osnovno vzdrževanje, ki sem ga omenil zgoraj, potem je zahtevano soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 75% solastniških deležev. Za tako situacijo gre v primeru, ko investicija predstavlja vgraditev novih naprav, nove opreme ali novih instalacij, za kar ni potrebno pridobitev gradbenega dovoljenja.

V vašem primeru torej pridejo v poštev vse tri možnosti; katera je prava, pa je odvisno od opisanih dejavnikov. Običajno je v takih primerih zaradi izvedbe gradbenih del, ki presegajo neko osnovno vzdrževanje stavbe, potrebna 75% večina ali soglasje vseh etažnih lastnikov.

Če se bo investicija plačala iz rezervnega sklada, se odstotek zahtevane večine ne spremeni.

Matiček Žumer
odvetnik

Odvetniška pisarna Matiček Žumer