Spoštovani,

glede na opis dejanskega stanja vam najprej svetujem, da posojilno pogodbo sklenete v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Slednje vam bo v primeru ne vračila danega posojila bistveno olajšala pot, po kateri boste prišli do poplačila svoje terjatve, saj ne bo potrebna predhodna tožba, v kateri bi morali še dokazovati obstoj terjatve. Poleg navedenega, v kolikor želite svojo terjatev zavarovati s hipoteko, boste morali ustanoviti tako imenovano notarsko hipoteko. Vi in oseba, kateri boste posodili denar, boste pri notarju morali skleniti sporazum o ustanovitvi notarske hipoteke v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.   

V sporazumu bo moral zastavitelj  (torej oseba, kateri boste posodili denar in bo zastavil svojo nepremičnino) soglašati, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na zastavljeni nepremičnini in da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo terjatve iz kupnine, dosežene s prodajo. Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se mora zaznamovati v zemljiški knjigi, slednje bo izvedel sam notar. Učinek takšne zaznambe je, da učinkuje tudi proti vsakemu poznejšemu pridobitelju lastninske pravice na zastavljeni nepremičnini. Naveden notarski zapis mora vsebovati navedbo o: hipotekarnem upniku (to ste vi), zastavitelju, nepremičnini, ki se obremenjuje, terjatvi, ki se zavaruje (izhaja iz posojilne pogodbe) in pravnem temelju za ustanovitev pogodbe (posojilna pogodba). V kolikor zavarovana terjatev ob zapadlosti ne bo plačana, boste z izvršilnim naslovom (torej sporazumom v obliki izvršljivega notarskega zapisa) lahko vložili izvršilni predlog neposredno na sodišče in tako bo stekel postopek izvršbe. V izvršilnem postopku boste morali dokazati le zapadlost terjatve.

Sodišče nato ugodi izvršilnemu predlogu in izda sklep o izvršbi, ki se zaznamuje v zemljiški knjigi. Nato se pred prodajo nepremičnine opravi cenitev nepremičnine in tako ugotovi vrednost nepremičnine. Ob tem naj vas opozorim, da hipoteka upniku ne daje pravice, da postane lastnik zastavljene nepremičnine, temveč da se iz izkupička prodaje poplača. Upnik mora najprej predlagati izvršbo, v izvršilnem postopku se nepremičnina proda, upnika pa se poplača iz izkupička.

Lahko pa upnik na javni dražbi kupi nepremičnino, ki nato s sklepom o domiku in plačilu kupnine preide v upnikovo last. Če je upnik kupil nepremičnino za ceno, ki je nižja od njene ugotovljene vrednosti in pridobljena kupnina ne bi zadostovala za popolno poplačilo tega upnika, se pri poplačilu tega upnika, ne glede na dejansko višino kupnine, šteje, da je upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine. Prav tako upnik nima predkupne pravice na dražbi.

S spoštovanjem,