Odgovarja:

Priposestvovanje

Spoštovani. Pred približno dvema letoma je hčerka opazila zemljišče na kateri je stala majhna hiška potrebna obnove. Ker ji je bila lokacija zelo všeč in ker smo načrtovali prodajo hiše v strnjenem naselju in postavitev montažne na bolj nenaseljenem kraju, sem začela zbirati informacije o lastnikih te parcele. Izkazalo se je, da je večinska lastnica državljanka Italije. Ko sem izvedela za naslov te lastnice sem se odpravila do nje in jo povprašala, če bi parcelo prodala. Kasneje me je seznanila še z ostalimi solastniki, ki živijo v Sloveniji. Ker gre za kmetijska zemljišča so lastniki na UE objavili ponudbo za prodajo. Po preteku 30 dni sem bila edini ponudnik jaz sama, občina se je predkupni pravici odpovedala. Ker je v času med samim postopkom umrla ena od solastnic, se je postopek zaustavil in nadaljeval, ko je bila končana zapuščinska razprava za pokojno. Kupoprodajno pogodbo smo podpisali in overovili pri notarju aprila 2014, maja sem zemljišče vpisala v ZK. Pred podpisom pogodbe sem skrbno preverila stanje v ZK (bremena, hipoteke, služnost), ter stanje v Katastru zemljišč, parcelo pa sem si večkrat ogledala v naravi, tudi poslikala. Preverila sem tudi ali so kakšni dolgovi zaradi elektrike in vodarine, saj je do pred kratkim v hiši živel podnajemnik, za katerega so mi rekli da je umrl, vendar sem kasneje ko se je začel cirkus izvedela, da je živ in da živi v bližini. Preden sem postala lastnica parcele se je nenadoma pojavila lesena rampa, ki sem jo poslikala in vprašala lastnico iz Italije, kaj to pomeni. Povedala mi je, da je to postavil sosed in ji razložil, da je njeno lastnino tako zaščitil pred lovci, ki so zahajali na zemljišče z avtomobili in pred narkomani, ki so baje hodili v hišo? Zapletati se je začelo takoj ko sem z lastniki podpisala kupoprodajno pogodbo in postala lastnica te parcele. Ker je bila rampa profesionalno narejena in zaklenjena z verigo in ključavnico, tudi jaz nisem imela z avtom dostopa do hiše. Ves čas sem mislila, da soseda stanuje v hiši, ki je edina v bližini te parcele in da bom enostavno šla do nje in jo prosila, da rampo odklene. Sama rampa me ni motila, ker se mi je zdelo, da dokler ne bomo stalno živeli na tej parceli je vseeno dobro, da je na poti ena ovira. Vendar je sledilo presenečenje. Ko je hčerka s svojim očetom hotela do hiše, je slučajno na rampi opazila s svinčnikom zapisano neko telefonsko številko, ki jo je poklicala. Oglasila se je gospa, ki je rekla, da je pot do hiše na njihovi parceli in da si moramo narediti novo pot in da ona ni tista soseda, ki živi v bližini, ampak v čisto drugem kraju in ima ob moji parceli kmetijsko parcelo, ki jo je podedovala po mami. Ko me je hčerka poklicala po telefonu in povedala kakšen odgovor je dobila, nisem več vedela kaj se dogaja in sem gospo poklicala sama in jo prosila, da se dobimo na parceli in mi razloži za kaj gre. Na srečanju smo bili prisotni jaz, moj svak, ter omenjena gospa, njen mož in sin. Zelo grobo so mi povedali, da si moramo dostop do hiše urediti drugje, kajti to je njihova parcela, kar ji je povedala njena mama. Niti z besedo ni omenila tega, kar je govorila gospe Elizabeti, češ da samo varujejo njeno lastnino. Ker je ves čas ponavljala samo to, da je ta del zemljišča, ki sega približno 15 m v mojo parcelo njen, zraven pa je še pripomnila, da mi je Italijanka prodala njeno parcelo, sem ji povedala, da bom pri geodetskem podjetju naročila določitev meje, kajti glede na grafični prikaz na katastru zemljišča tak odmik meje ni možen, in da se bomo potem naprej pogovarjali. Geodetsko podjetje je izvedlo meritve in količenje parcele in ko je bila zakoličena meja s sporno sosedo, je bila gospa zelo razočarana. Ko je bilo potrebno zapisnik podpisati je vpričo geodeta in moje hčerke izjavila : » ne bom podpisala, ker potem mi spornega dela ne bo prodala«, ob tem da me je pred tem vprašala če ji sporni del zemljišča prodam. Rekla sem ji, da bom razmislila, da pa če bom prodala jo bom prodala s potjo vred, ki služi tudi drugim za dostop do gozda, meni pa ne bi več koristila, če bi ta del res prodala. Na obravnavi na Geodetski upravi nismo uspeli doseči dogovora, čeprav sem ji ponudila polovico spornega zemljišča, samo zato da bi zadevo zaključili in živeli v miru. Soseda je vložila tožbo, v kateri zatrjuje, da bo z dvemi pričami dokazovala, da so sporno zemljišče obdelovali že njena mama in potem, ko je mama umrla in je to podedovala ona sama. Njen odvetnik ves čas zatrjuje, da bo tožbo dobila, in sicer se bo meja odločala po zadnji mirni posesti, moja odvetnica pa pravi, da se bo potrudila, vendar mi ne more nič obljubiti? Prosim za vaše mnenje.

Spoštovani, Kadar se stranke v geodetskem postopku ne morejo sporazumeti o meji, ima nezadovoljna stranka možnost sprožiti postopek pred sodiščem. To se je kot kaže zgodilo v vašem primeru. V sodnem postopku sodišče sporni del zemljišča prisodi tistemu, ki lahko dokaže lastninsko pravico (npr. s pogodbo), ali pa npr. s priposestvovanjem. Za priposestvovanje je potrebna dobra vera tistega, ki želi priposestvovati. Sodišča ta kriterij strogo presojajo, saj štejejo, da je vsakdo dolžan preveriti v zemljiški knjigi, kdo je lastnik določenega zemljišča. Dobro vero je zato dokaj težko dokazati. Če na podlagi navedenih meril sodišče ne more ugotoviti, kdo je lastnik, odloči na podlagi zadnje mirne posesti. V takšnih primerih, kot je vaš, so še posebej pomembne dejanske okoliščine zadeve. Teh niste natančno opisali. Sodišče bo med postopkom ugotovilo dejstva, ki so pomembna, in potem uporabilo zakonske določbe. Omenili ste, da nasprotni odvetnik trdi, da bo njegova stranka primer gotovo dobila, vaša odvetnica pa ni prepričana glede izida postopka. Pri tem morate upoštevati, da pred nasprotno stranko ali sodnikom odvetnik ne bo priznal, da ima njegova stranka v postopku majhne možnosti. Odvetnik na sodišču vedno trdi, da ima njegova stranka prav in da bo uspela. V zasebnem pogovoru s svojo stranko ima lahko drugačna stališča. Še več, dolžan je stranko seznaniti z realno oceno primera. Vaša odvetnica vam je o dvomu v izid postopka gotovo povedala, ne da bi bil navzoča nasprotna stranka ali sodnik. "Čistih" primerov, ko je vnaprej povsem jasno, kako bo sodišče odločilo, ni tako veliko. Pravo in dejstva je mogoče razlagati na različne načine. Tudi se zgodi, da neizkušen ali nepozoren sodnik spregleda kakšno pomembno vprašanje in napačno odloči. Če je torej vaša odvetnica previdna pri napovedi izida primera, to še ne pomeni, da vas slabo zastopa. Če vseeno menite, da bi bilo dobro, da zadevo pogleda še kdo drug, predlagam, da celoten spis (t.j. tako vaše vloge kot vloge nasprotne stranke, zapisnike obravnav in odločbe sodišča, če jih je sodišče že kaj izdalo) daste v pregled kakšnemu drugemu odvetniku, da pridobite drugo mnenje. Blaž Mrva, odvetnik Odvetniška pisarna Mrva