Spoštovani,
najprej je potrebno poudariti, da se lastninska pravica na nepremični pridobi z vknjižbo v zemljiški knjigi. Sklenitev pogodbe za pridobitev lastninske pravice še ne zadostuje. Tako določa zdaj veljavni Stvarnopravni zakonik (SPZ) in tako je določal že Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ki je veljal v času sklenitve vaše pogodbe (pred 15-imi leti). Vprašanje je, na kakšnem temelju je vaš prodajalec izkazoval lastninsko pravico, ko ste vi kupili stanovanje in kdo je sedaj vknjižen kot lastnik v zemljiški knjigi. Navedena dejstva so ključna za nadaljnje postopanje, in sicer ali ste res kupili od nekoga, ki je imel ali je bil na temu da pridobi ustrezen pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na stanovanju (torej za vknjižbo v zemljiški knjigi) oz. ali je mogoče, da ste kupili stanovanje od »nelastnika«.

Najhitrejša možnost rešitve je vsekakor vzpostavitev stika tudi z ZK lastnikom in poskus vknjižbe z dogovorom (dvo-ali tripartitno – ZK lastnik, prodajalec in vi), sicer pa vam ostane tožba na izpolnitev obveznosti in izstavitev ZK listine. V tem primeru so sicer problematični zastaralni roki. Mogoče bi pomagal institut priposestvovanja.

Vsekakor je za konkretno rešitev potrebno pregledati vse obstoječe listine in glede na te poiskati čim ustreznejšo možno pot za pridobitev vaše lastninske pravice.

Glede obnove pa je pomembno še to, da se z vlaganjem v nepremičnino lastninske pravice ne pridobi, lahko pa se od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Po ZTLR gre posestniku pravica do povračila stroškov, potrebnih za vzdrževanje, in koristnih stroškov v tolikšni meri, kolikor se je vrednost stvari povečala; kar pa se poračuna s koristmi, ki jih je posestnik dobil od stvari. Pri vsakem zahtevku pa igrajo pomembno vlogo tudi zastaralni roki, ki izhajajo iz pogodb (dogovorov), sicer pa iz zakona.

Lep pozdrav,
Sabina Gregorič,
univ. dipl. pravnica